房地產行業多項重磅政策日前出臺，創建長效機制，加速存量商品房去化，從多個層面推進市場平穩康健發展。為此，中國證券報在新政發表后首個周末實地探訪北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房地產市場，了解樓市真實場合以及發展新動向、新特點。總體而言，在政策的推動下，一線城市樓市活潑度得到提拔，以舊換新需求得到一定水平發憤。
北京：咨詢量增加
一系列重磅政策發表后，北京樓市成交場合遭受各界關注。5月19日，中國證券報實地調研北京地域新房、二手房市場發明，樓市成交量未見明顯放大，但從中介反饋看，咨詢量出現增加，市場尋底端倪明顯。
二手房掛牌量處于高位
作為五環外的超大型成熟社區，小區2024年至2024年景交高峰期一個月能賣掉15至20套屋子，目前一個月能賣掉8至10套，覆原到高峰時的一半。成交量有所上升，但小區所在片區比擬一季度代價普遍下降5%到10%百家樂斷龍。位于南五環外一家鏈家門店擔當人王海(假名)對表示。
據王海介紹，最近一周小區成交了3套屋子。根本上都是前期觀望的客戶。現在，政策密集出臺，而代價降到了這些客戶的預期。
調研了解到，要點區二手房跌價趨勢明顯。我們片區跌價百萬的房源比比皆是。最近一段時間成交有所放大，但不是很明顯。位于西城區西四片區某學區房銷售人員李力(假名)對表示，置辦學區房的大多是換房客戶。
前期，代價處于下行通道。跟著政策密集出臺，新房、二手房市場都在尋底。不少前期看好屋子的客戶最近出手了，北京二手房市場以價換量趨勢較為明顯。李力說。
從二手房掛牌量看，從貝殼找房系統看到，現在北京地域二手房掛牌量為166595套，整體處于高位，比擬月初變化不大。
另據安居客線上二手房在架房源數據，4月份，一線城市二手房屋銷售代價環比下降11%，降幅比上月擴大04個百分點。58安居客研究院院長張波以為，房價下行趨勢仍在連續，新房市場供給韻律有所放緩，而需求側情緒偏向于謹嚴。
有鏈家資深人士通知中國證券報，商住兩用房代價已普遍下跌50%至70%，預測進一步跌價空間不大。
改良型房源關注度高
從新房市場看，北京地域新房成交分化較為明顯。固然政策密集出臺，但來訪量和成交量都沒有太大變化。多個樓盤項目擔當人對中國證券報坦言。
一些項目逼近尾盤，跌價趨勢較為明顯。以大興星光城為例，據貝殼找房工作人員介紹，該樓盤通過特價房等方式對尾盤房源進行跌價。為了加快清盤，三居室比前期買入的客戶低了70多萬。跌價后屋子賣得很快，但跌價房源有限。貝殼找房工作人員通知中國證券報。
比擬剛需樓盤，改良型房源關注度更高。
項目處于登記意向階段，還沒有到認購環節，來咨詢的人較多。項目位于五環外，新政出臺后，五環外的房源普遍遭受高凈值家庭關注，且改良型房源更受青睞。位于通州區的某新房樓盤售樓處銷售人員通知中國證券報。
公積金借貸利率下調
中原地產首席解析師張大偉對中國證券報表示，購房者信心需要慢慢覆原。現在，個人住房公積金借貸利率已下調，但其他環節的政策完全落地仍需時間。
5月18日，公共號北京公積金發文稱，下調個人住房公積金借貸利率。對于5月18日前已經發放的個人住房公積金借貸，仍執行原個人住房公積金借貸利率尺度，自2025年1月1日起執行調換后的個人住房公積金借貸利率尺度。對于5月18日前已受理未放款的和5月18日(含)后受理的個人住房公積金借貸，執行調換后的個人住房公積金借貸利率尺度百家樂程式下載。以借貸金額100萬元、借貸年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，執行調換后利率每月少還154元。
另有，中國證券報此前獲悉，只要在北京市住建委查詢符合前提，北京家庭買入第三套住房，可以依照二套房借貸利率執行。現在，北京地域首套房借貸利率為405%，二套房借貸利率為455%。
5月17日，人民銀行網站動靜，人民銀行發表告訴稱，取消全國層面首套住房和二套住房商務性個人住房借貸利率政策下限。同日，中國人民銀行、國家金融監視控制總局發表關于調換個人住房借貸最低首付款比例政策的告訴。該告訴明確，對于借貸買入商品住房的住民家庭，首套住房商務性個人住房借貸最低首付款比例調換為不低于15%，二套住房商務性個人住房借貸最低首付款比例調換為不低于25%。
上海：以舊換新激活置換需求
下午又賣了一套(指鎖定房源)。上海松江某新盤項目銷售人員通知中國證券報。
5月18日，實地巡訪上海多個樓盤項目發明，樓市新政出臺后，疊加以舊換新活動助力，上海不少新盤售樓處人頭攢動，現場咨詢量明顯增加，活潑度有所提拔。
買賣便捷激活需求
5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經遊記業協會聯盟倡議在本市建議商品住房以舊換新活動，重要面向策劃出售二手住房并買入新房的住民。
首批加入倡議的房地產開闢企業共20余家，房地產經紀機構近10家。現在，在本次活動官方通道支付寶樂居換新購小程序上，首批介入活動的10個新盤信息已經公然。據悉，接下來預測還會有20多個新盤項目加入該活動。
除了大批線上和線下咨詢，陸續有客戶交付定金鎖定房源。作為此次以舊換新活動介入方之一，位于上海浦東新場板塊的某新盤項目售樓處銷售人員對表示，意向客戶先挑選新房，再跟開闢商簽合同，同時支付5萬元至20萬元不等的定金鎖房。合作的房產中介會全心為客戶提供舊房出售服務。舊房在一定限期內出售后，新房定金即轉為新房首付款。假如舊房未在期限內賣出，可以無前提退房退款。
我上年剛完婚，屋子有點小，想置換大一點的三居室。在某新盤項目售樓處，有市民通知，這次活動為他這樣的群體提供了很大便利。
活動的推出，為置換客戶提供了雙方面的便捷性，一是用較小一筆資金鎖定心儀的新房房源；二是通過合作中介代售舊房，進一步提拔買賣便利性。位于上海浦西中環區域某新盤項目銷售人員以為，以舊換新政策可以激活置換需求。
不少客戶前來咨詢
在多個介入以舊換新活動的新盤售樓處了解到，該政策起到一定功效，吸引了一定數目的置換客戶進行以舊換新。
5月18日10時，來到位于上海松江的某新盤項目售樓處發明，現場咨詢的客戶不少。來咨詢的客戶許多，以改良型客戶為主，我這里已經簽了兩個客戶，鎖定了兩套房源。銷售人員說，房價方面沒有優惠，專納福利重要依據客戶付款周期給予一定的車位優惠、物業費優惠等。
該銷售人員呈現的成交圖顯示，在5月3日以舊換新活動推出當天，該項目16套在售房源中有3套已售(鎖房源)。
上述位于上海浦東新場板塊的新盤項目同樣吸引了不少置換客戶前來咨詢。以舊換新活動的兜底屬性疊加優惠政策，整體來看確切很有吸引力。該項目銷售人員向介紹，優惠包含有與二手房買賣的聯動，即給予置換客戶二手房出售總價1%的減免優惠。例如，客戶二手房賣了300萬元，在新房簽約時可享受3萬元優惠，上限為6萬元。
落地功效仍需觀測
在置換過程中，作為不可或缺的一環，房產中介對于促成終極的以舊換新十分關鍵。
假如有客戶在我們這里進行購房，其二手房房源會同步在合作中介平臺進行掛牌，中介會提供一定的特別優惠，包含有咨詢服務、中介費折免等。上海奉賢某新盤項目總經理通知。
據悉，加入此次活動的中介機構會對置換客戶的舊房全城推、優先賣，并且在二手房買賣過程中給予一定的專屬傭金優惠。
依照過往買賣流程，為促進快速成交，許多客戶會額外買入好贊服務以獲得推流，代價從6800元到9800元不等。位于上海普陀桃浦路的一家中介門店業務員通知，在本次以舊換新活動中，合作中介可為置換客戶提供差異水平的推流優惠。
值得一提的是，采訪了解到，比擬平凡二手房買賣，中介業務人員促成連環單會有額外的業績加成。
某房產中介業務員通知，對于置換客戶，一方面會全心助其賣舊，另一方面會主動推薦合作新盤以舊換新，并且協助客戶在換新過程中爭取額外優惠。幫客戶賣出一套舊房會有提成，順利推薦新房并成交后，還會在開闢商那里拿到額外的提成。
部門銷售人員表示，以舊換新是以舊房賣出為條件，現在走完全套置換流程的客戶不多，代售模式的終極落地功效還需進一步觀測。
在克而瑞集團董事長丁祖昱看來，以舊換新可以協助置換客戶快速賣房，同時減低購房者購房成本，提高購房意愿。在當前的置換鏈條中，要點仍是如何快速賣舊，想要以點帶面贏得明顯成效，仍需調撥多方資本配合。
廣州：開闢商連夜推盤促銷歐博國際娛樂平台評價爭搶客戶
日前，中國證券報實地探訪廣州多個樓盤了解到，此次重磅政策發表后，廣州開闢商積極推盤促銷，不少項目連夜發表最新促銷優惠政策，打響客戶爭奪戰。業內人士預計，跟著相關政策細則逐漸出臺并實施，市場信心有望進一步得到提振。與此同時，廣州房地產市場表現將進一步分化。
開展優惠促銷
在廣州白云區某一手樓盤現場，看到一面巨大的展板。據了解，此次政策發表后，銷售部分連夜趕制最新宣傳物料，詳細介紹相關政策亮點和最新優惠。現場工作人員介紹，政策剛發表，項目當即公佈執行最新首付比例等政策，并精心挑選出部門房源進行促銷，在現有代價程度上給予99折優惠，認購簽約還可以贈予物業費。
現場看到，固然周末下雨陰礙出行，但銷售中央和樣板間仍有客戶陸續到訪。這波支援政策力度很大，項目也加大了促銷力度，吸引了不少人前來看盤，人氣旺了不少。一位現場銷售人員表示，跟著具體實施細則出臺，預測市場人氣將進一步復蘇。
實地巡訪了解到，為抓緊政策紅利爭搶客戶，各大樓盤之間的競爭連續升溫。有的項目專門升級裝修了營銷中央，有的項目推出一口價房源等優惠措施。
提振市場信心
有房地產中介人士通知，此前廣州出臺了不少支援政策，但購房者觀望情緒較為濃厚。這次國家出臺多個重磅利好政策，大大超出預期，預測將對提振市場信心有積極陰礙。尤其是減低首付比例和借貸利率，預測將發憤部門潛在購房需求。
了解到，除了人們普遍關懷的借貸比例和借貸成本，樓盤可否按時交付仍然是購房者關注的焦點。業內人士向表示，此次政策出臺后，國家對于保交房支援力度明顯加大，進一步減低了爛尾風險，有望不亂并提振購房者信心。
本年以來，廣州持續出臺房地產融資支援政策，連續不斷加大保交房支援力度。2月8日，廣州市發表首批融資白名單項目，共涉及47個項目。一個月之后，第二批融資白名單發表，共有116個項目入選。本年一季度，國家金融監視控制總局廣東監管局轄內銀行機構已為兩批次房地產融資白名單項目提供授信約737億元，已發放184億元。據了解，在融資政策支援下，一些遭遇難題的項目獲得資金及時支援，保障順利建成并交付，為增強住民購房信心、不亂房地產市場發揮了積極作用。
分化較為明顯
上年下半年，廣州在一線城市中率先公佈放松部門區域限購。本年1月，廣州再次率先鬆開120平方米以上房屋限購。實地探訪了解到，這些政策組合拳對促進房地產市場平穩發展起到了積極作用。當前，廣州房地產市場整體表現平穩，但市場分化較為明顯。
據中指研究院數據，4月份，廣州新建房屋代價環比下跌006%，跌幅較上月收窄004個百分點，同比上漲029%。新房市場量穩價跌，市場熱度分化明顯，中央區域受部門優質樓盤入市陰礙，表現出一定活潑度，外圍區域樓盤成交較為乏力。
二手房市場方面，4月份，廣州二手房市場成交量較上月有所下滑，掛牌量連續上升。代價方面，廣州二手房屋代價環比下跌073%，跌幅較上月擴大038個百分點，同比下跌350%。
深圳：帶看量躍升
深圳再現日光盤新盤連夜漲價這些文案刷屏朋友圈，深圳樓市躁動起來。5月17日，央行連發三個地產相關調控政策，被業內解讀為史詩級利好。
中國證券報調研發明，新政發表后，深圳新盤及二手房咨詢及成交熱度有所提拔。然而，有從業人員反應，個別新盤打出漲價或收回優惠打折的宣傳海報，或是為了營銷，實際上并無漲價。
多個新盤成交報喜
新政發表后，深圳火速跟進。5月18日，深圳公佈下調住房公積金借貸利率。
具體來看，深圳市住建局明確，5月18日之前深圳已經發放的個人住房公積金借貸，自2024年7月1日起開始執行調換后的利率；5月18日之前申請且未發放的個人住房公積金借貸，以及2024年5月18日(含)之后申請的個人住房公積金借貸，均執行調換后的利率。
部門開闢商趁熱打鐵，項目紛飛入市。5月18日，即新政發表后首日，位于深圳寶安中央區一個房屋新房開盤。該新盤共推出129套房源，當天銷售126套，僅剩3套房源待售，去化率高達98%，相近日光。開闢商當天收金149億元。
據悉，該盤主推122-189平方米的4-5居室，存案均價約855萬元平方米。項目去化較好，重要得益于商務配套佳、毗鄰地鐵站等配套優勢以及前期蓄客等因素。
此外，深圳還有多個新盤成交報喜。如位于福田區一新盤新政后首日銷售額達11億元，龍華區九州 百家樂一新盤新政后首日成交28套。
客戶關注度上來了，看房的人明顯增多。深圳羅湖區一位地產中介門店店長通知，龍華區一新盤凌晨1點多還有顧客在看房。
該店長表示，新政后首個周末，門店每日款待20多批看房客戶，而新政前每天看房客戶僅5-6批。
代價無明顯變化
值得注意的是，此次新政出臺后，深圳樓市躁動起來。新盤連夜漲價有樓盤收回優惠打折等傳聞刷屏朋友圈，觸發市場熱議。
如光明區一新盤海報顯示，5月20日將漲價1%。但向傳言漲價樓盤求證發明，該樓盤未有漲價場合，仍保持原有打折。
據了解，該樓盤于2024年9月開盤，推售約500套房屋，戶型建筑面積8百家樂莊閒差別3-120平方米。該樓盤銷售人員通知，現在該樓盤還剩100多套房源，代價為存案價85折，折后單價為33萬-4萬元平方米。假如確切有意向，代價可以做到81折左右。
再如龍華區某新盤傳出：新政后熱銷喜報連續不斷，許多戶型跟樓層都沒有了，打折會收回，具體等告訴。但了解到，現在該樓盤并未收回打折，仍為存案價85折。
現在沒有據說哪個樓盤真要漲價，可能營銷成分居多。前述羅湖區地產中介門店店長通知，二手房掛盤價上漲也沒據說，相反一些著急賣房的二手房業主，在成交時愿意有所讓價(跌價)。
此外，有市場傳聞稱，深圳有新盤已經執行首套首付15成，二套首付25成。對此，多個新盤銷售人員表示：可以依照首套首付15成、二套首付25成走審批流程，但具體要看銀行可否批下來，審批時間3-4周，假如到時無法批下來，可以退房。
對于新政陰礙，廣東省住房政策研究中央首席研究員李宇嘉表示，此次新政下調公積金借貸利率，特別是不限制商貸利率下限，月供可能大幅減低。這對于青年人、新市民買房具有極大的激勵效應。從上年以來的數據看，購房者以剛需為主，重要置辦二手房源，這對于促進新房和二手房源輪迴，活潑買賣情緒，不亂代價體系具有主要意義。
此次政策力度過份2024年，對市場信心有很大的提振作用，而信心是扭轉房地產頹勢的關鍵。中原地產華南區總裁鄭叔倫說。
