銀保監會近日公布了8張行政處罰罰單，此中5張罰單處罰理由涉及個人經營借貸違規流入房地產市場、個人經營借貸制度不審慎等。
比年來，跟著國家對小微企業的支援力度加大和借貸市場報價利率逐漸走低，多家商務銀行的經營貸利率下調至4%以下，低于多地首套房按揭借貸利率，且遠低于二套房借貸利率。由于存在較大的利率差，一些中介活潑在推銷經營貸的前線，忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸，聲稱可以省下一大筆利息。
然而，真有這樣的好事嗎？經營貸置換房貸背后躲藏著怎樣的風險？《法治日報》對此展開了查訪。
我們可以代辦‘轉貸降息’，對您來說特別適合。近日，家住廣東省廣州市的王蕊(假名)接到一名從事資金周轉服務中介的電話。對方稱，相對于現在的房貸利率，經營貸利率低至32%左右，若選擇置換，每年可為她省下上萬元借貸利息。
王蕊心動了。上年，她買了一套二手房，總價約250萬元，純商務借貸利率55%，月供過份8000元，感到到壓力特別大。在聽到中介介紹的經營貸置換房貸設法時，王蕊很快來了嗜好。中介通知她，經營貸是商務銀行針對中小企業或個體工商戶推出的借貸產品，目的在于減輕企業從事商務經營活動時的肩負，房貸轉經營貸，都是通過正規銀行放款的，絕對安全。
據了解，解決經營貸的根本前提，申請人必要是一家企業的法定典型人或者最大股東，且該公司經營資質要到達一年以上。現在市場上許多中介對于不符合資質的借貸人也宣稱，通過一番私下操縱也能讓對方順利拿到錢、省下錢。
然而，《法治日報》近日查訪發明，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續還有一系列未知風險，比如搗亂金融市場秩序、可能會對購房者征信產生不可逆的陰礙等。
采訪發明，有不少人接收過金融中介、房地產中介的推銷短信或電話，稱可以通過經營貸置換房貸到達降息目的。
據了解，經營貸重要用于支援小微企業和個體工商戶的經營發展，借貸額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，銀行向小微企業發放的借貸利率普遍在leo娛樂城優惠20234%以下，一些銀行甚至可以做到3%左右，低于房地產市場首套房尤其遠低于二套房利率。
一位銀行內部人士通知，小微企業在申請經營貸時，銀行會要求企業營業牌照至少滿一年，有實際經營地點，企業流水可以蓋住借貸本息償還。此外，用于抵押的房產要結清之前的借貸。
但這些限制前提在一些中介看來并非難事。
北京市某房地產中介公司借貸專員李小姐向介紹，房貸通常通過以下操縱手法轉換成經營貸：如果你手上有200萬元房貸，想要提前還款卻沒有充足資金，中介會先把還房貸的錢借給你，你還清房貸后，房產得以解押。之后，中介會讓你以該房產作為抵押物向銀行申請經營借貸，等借貸批下來再用這筆錢償還欠中介的債務。最后，你名下擁有經營貸，同時按期支付經營貸的利息。
與房貸比擬，經營貸都是先息后本，每個月還的都是利息，還貸壓力會小許多。李小姐說，假如名下沒有公司，我們會擔當幫你辦，經營流水、地點等資料也能操縱，銀行審核根本都能過，后續也不會有風險，只需要付一定的手續費即可，手續費一般是借貸額的1%左右。
轉貸降息，這個宣稱能減少數十萬元利息的誘惑，是否藏匿陷阱呢？
在和多位中介溝通后，了解到，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續還有一系列未知風險。
以借貸金額200萬元、經營貸借貸時間5年算計，中介費至少要2萬元，過橋墊資費、空殼公司維護費等費用需要8萬元左右，粗略估計辦經營貸成本就要過份10萬元。來自安徽省宿州市的房地產中介牛奇(假名)介紹道。
他舉例稱，若依照房貸利率57%、等額本息25年算計，200萬元房貸每月月供125萬元，利息總額17565萬元；如果5年期經營貸年化利率37%，每月月供6167元。看上去每月月供可以節儉6333i88娛樂城最低出金元，卻輕忽了本金帶來的壓力，經營貸先息后本，前面償還的都是利息，5年后需一次性歸還本金200萬元，到時假如一下子拿不出這麼多錢怎麼辦？
比擬于房貸長達二三十年的還借貸周期，經營貸的借貸限期往往只有娛樂城點數怎麼領3至5年。置換之后，借貸人的還款壓力驟增。假如沒有足夠的現金流支撐，購房者就要面對違約風險。固然可以走新一輪流程重新借貸，但這又得面對被‘割韭菜’。更況且一旦將來政策有變或借貸收緊，可否重新獲得借貸也是未知數。牛奇說。
在經營貸置換房貸過程中，一些中介只通知購房者好處，而選雷神娛樂城 桌遊擇性不說存在的風險，甚至在行運過程中提出增加服務費。購豪神娛樂城 返水申請房者真得三思而后行。牛奇通知，假如前提許可，正常通過銀行提前還房貸，要比用經營貸置換房貸更安全、更省錢。
值得注意的是，查訪發明，現在想提前還房貸也不容易。
來自北京市豐臺區的王潔(假名)上年8月購入一套房產，借貸260萬元。最近她想提前還款，卻發明通過銀行App申請線上提前還貸業務時難題重重，銀行工作人員辯白稱系統升級出現bug，需要和銀行預約線下提前還款。
來自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購房者也遭遇了雷同疑問。還注意到，即便能夠勝利申請到提前還貸，流程也很復雜，假如銀行不支援App或網站解決，那麼線下解決流程更煩瑣，有時需要破費幾個月時間。
對于購房者來說，經營貸置換房貸，固然外觀上看能減低資金成本，但可能會對自身征信產生不可逆的陰礙。
在很多中介的行運下，經營貸的借貸限期也能夠被拉長到和房貸差不多，但這中間存在續貸行為，比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料，接納一次審核。風險恰好藏于此中，中介幫忙解決的材料均系仿造，經不住多次審查。牛奇說。
華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法以為，將經營貸置換為房貸，以獲取利差，違背了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會約定借款用途，借款人未經借貸銀行批准，將經營用借貸挪作購房，根據民法典相關制定，借貸銀行有權提前收回借貸或解除合同。
借貸銀行提前收回借貸，購房人的還款壓力會大幅增加。因經營貸限期較短，購房借貸限期長，經營貸轉房貸會造成短貸長投，這會給購房人形成流動性危險。楊勤法說。
北京瀛和律師事務所律師胡云云通知，國家明令不准企業經營貸資金進入樓市，中國銀保監會多次下發告訴不准經營類借貸違規進入樓市。經營類借貸進入樓市后一旦被查處，銀行可能會收回借貸，陰礙個人征信，甚至有被認定為借貸詐騙或合同詐騙的風險。
刑罰制定，以誘騙手段贏得銀行借貸，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。
為了維護房地產市場康健發展，防範經營貸違規流入樓市，有關部分一直在行動。
2021年7月28日，中國銀保監會辦公廳等聯盟印發《關于防範經營用途借貸違規流入房地產領域的告訴》，要求銀行機構加強借款人資質核查，加強經營用途借貸三查，落實各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途借貸。
與此同時，從上年下半年開始，金融監管部分有序調換樓市金融監管政策，全國房貸利率進入調降期。尤其本年以來，央行多次下調借貸市場報價利率并減低房貸利率下限，推動全國各地房貸利率大幅度調降。
監管部分應加強借貸信息共享，及時了解經營借貸的具體流向，發明違規流入房地產市場的，要當即查處，并予以處罰，包含有拉入借貸黑名單等征信措施。銀行要關注客戶資金流向，對可疑的資金流動，要及時向監管部分教導，對于違規流入的，該提前收回的，應提前收回經營貸。中介及購房者要有守法、守紀的觀念，不貪圖小利而違規違法。楊勤法說。
