新房依附不同化贏得銷售回暖代價不亂或將迎來購房需求回歸
2024年買房？穩字當頭
上周日，京城4個新房項目入市銷售，包含有豐臺區的西城天鑄、大興區的中海云熙兩個限競房項目，以及朝陽區的懋源璟璽、壹亮馬兩個豪宅產品。
值得注意的是，在市場冷清的大環境下，已入市的限競房項目簽約率普遍不足四成，但上周新入市的4個樓盤卻都贏得了不錯的銷售業績。西城天鑄，推出280套房，當天成交272套，去化97%；中海云熙，400套房，成交302套，去化75%；壹亮馬，成交過份10億元；懋源璟璽，成交額過份12億元。成交的小幅回暖是否意味著即將到來的2024年將迎來購房窗口期呢？
12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，正式為2024年樓市定下了基調。會議明確指出，2024年，在各方面共同努力下，房地產市場維持平穩運行態勢，熱門城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預期出現了積極變化。2024年，要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平百家樂莊閒穩康健發展。顯然，穩字將是2024年樓市的主基調。
年底出手上周4個新房項目開賣
12月份最后的幾天里，開闢商們在為沖刺2024年業績做著最后的努力，不只贏得預售證的項目在12月明顯增多，實際開賣的項目也紛飛開盤。
上周日上午8點，位于西三環西局板塊的西城天鑄在其營銷中央正式開盤。該項目地塊位于豐臺西局，是港企九龍倉在2024年里以總價626億+16%的自持比例獲得的，項目限價要求均價不過份77800元平方米，最高銷售單價不得過份81690元。由于在區位上緊挨著西三環，是限競房中難得的內城項目之一。
途經了一年多的開闢，西城天鑄在年底迎來了首次開盤，一期共推出3棟樓的280套房源，全是小戶型，包含了84平方米兩居、85平方米兩居、89平方米三居。代價在7754889元平方米-79817元平方米之間，總價660萬元-712萬元左右。
項目方面透露，停止到當天下午1點半，西城天鑄共成交272套，吸引了421組客戶介入搖號，開盤當天去化率到達了9714%。這樣的成果在去化平均四成的限競房市場，可以說是十分難得。
項目銷售人員對北青報表示，周末推出的三棟樓中，1號樓樓層最低，為9層；6號樓12層；7號樓為14層和16層，三棟樓都是一梯四戶的設計。最先售罄的是7號樓，重要是由於7號樓與后面的9號樓之間樓間距達94米，完全不用掛心遮擋陽光，也便是所謂的樓王位置。而最受迎接的則是89平方米的三居室。
不僅是西城天鑄，同樣在上周末開盤的中海云熙，也贏得了不錯的銷售結局。項目方面透露，當天開盤的400套房，成交302套，去化75%。
據北青報了解，中海云熙項目位于大興區的魏善莊。銷售當天選擇了在晚上7點左右才開盤，推出的是1、2、7、8四棟樓，去化套數是三季度以來最多的。
值得注意的是，中海云熙項目是中海地產在本年8月23日剛剛以1727億元競得的項目，銷售均價不得過份40058元平方米。從拿地到開盤僅用了4個月時間，可見開闢商在年底沖刺業績的迫切心情。
另有在周日開盤的懋源璟璽和壹亮馬則是非限價的豪宅產品，此中壹亮馬同樣由港企九龍倉開闢，位于東四環酒仙橋。本次開盤總共推出了兩棟樓，主打大平層房源，戶型面積170-195平方米，均價98000元平方米，總價1666萬-1911萬套。即就是高總價，開闢商透露的去化率仍過份九成，成交額到達10億元。
在壹亮馬周圍，在售的新房如泛海國際，戶型面積在372平方米-46幸運6 百家樂0平方米，霄云路8號則在450平方米-520平方米。壹亮馬戶型會合在170平方米-290平方米，恰恰知足了周圍改良客群的置業需求。
而另一個位于朝陽區的項目懋源璟璽則位于孫河，開盤共推出了153套房，主打別墅，包含有疊墅、聯排、類獨棟等產品，總價在1850萬-6000萬套。據悉，當天終極成交12億元。
此中，疊墅48套，上疊戶型面積在238平方米，還含有90平方米的贈予面積；下疊帶花圃面積贈予，相近300平方米，總價在1850萬-2200萬套左右，是別墅市場中少有的含精裝交房項目。
不丟臉出，一天內4個房屋項目入市，各有各的特點，既有內城區房屋也有遠郊房屋；既有高檔大平層，也有別墅區豪宅。4個項目的入市表現也為年底冷清的樓市注入了一絲信心。那麼，這4個項目的銷售回暖是項目自身理由還是由於購房人已經等到了購房臨界點了呢？
內城看地段遠郊看戶型
對于這4個項目的銷售成果，業內人士以為與其自身的地段和產品設計不無關系，但并不能典型購房人已經從觀望心態轉變為出手。相反，大批的限競房潛在供給，將使得2024年樓市不會發作大的起伏。
合碩機構首席解析師郭毅針對上周末的新盤銷售場合向北青報介紹道，在同是限競房的前提下，新房代價普遍遭受政策抑制。西城天鑄之所以贏得高達97%的去化，首要是由於其所處的內城區要點位置。項目緊鄰西三環，直線間隔約400米，距京石高速直線間隔也不過600米；周圍還有地鐵西局站，是14號線、10號線、9號線的換乘站，并且已經開通運營，不論是自駕還是公眾交通出行，都極度方便。
另有，項目所處的板塊也是熱點板塊，除了前段時間內部消化的金融街·融府和在售的豪宅項目泰禾西府大院，西局板塊內幾乎再無新房，更是沒有低總價的新房。
最后是項目自身的代價優勢。由于地塊限價因素，要求西城天鑄的均價不得過份77800元平方米，而項目北側的保利百合花圃，二手房均價已經到達92萬元平方米，次新的西宸原著過份12萬元平方米，在售的泰禾西府大院代價為113萬平方米。顯而易見，較高的性價比也使得項目以最快速度銷售。
據北青報了解，現場購房人認可西城天鑄的地段和代價優勢，尤其對寸土寸金的西三環來說，能買到總價不到1000萬元的小戶型項目，無論是自住還是長期持有，都是極度有價值的。
與西城天鑄靠區位取勝差異，處在大興魏善莊的中海云熙，在配套、交通等方面的才華并不是很強，但它打造的戶型，卻使其在遠郊區同質化限競房扎堆中脫穎而出。
北青報了解到，項目這次推出的重要是76平方米南北通透兩居和89平方米雙主臥朝南三居。此中，1號樓和2號樓均為76平方米兩居戶型，剩下的7、8號樓，都是89平方米的三居。這4棟樓中，只有1號樓是東西向，其余三棟皆為南北向設計。
以89平方米三居戶型為例，項目的三居做到了南北通透、雙南臥、雙明衛、全明格局，加上客堂三面朝南，到達95米的面寬，此中客堂面寬36米，比起限競房中大多長進深的戶型，大面寬保證了充裕的采光，提拔棲身暢快度。此外，項目還有45平方米(飄窗+設施平臺)的贈予面積，得房率在83%左右。
代價方面，中海云熙的76平方米戶型由於東西向的分布，所以代價略低，在33000元平方米左右，總價250萬套左右；剩下的89平方米三居室，代價在36000元平方米左右，總價273萬-320萬套。
通過對西城天鑄和中海云熙的對照，業內人士表示，兩個項目的實際銷售場合也證明白，內城區項目可以依賴位置和性價比成為明星產品，而遠郊區的限競房項目則面對劇烈的同質化競爭，只有充分做好產品設計，做出最合適購房人的戶型，才能使其成為購房人選擇的對象。
穩字為樓市定調
顯然，新近入市的項目紛飛主打不同化，靠著差異的特點在樓市競爭中博得銷量，并不意味著樓市預期出現反轉。
尤其是近期一些場所樓市政策發作微百家樂 在線調，讓樓市又開始熱烈起來，像菏澤、珠海、廣州新近都頒發了解除樓市局部限制政策，但業內人士卻以為，這樣的微調只是各地依據一城一策思路，依照自身場合對樓市政策做出的調換，并不能當作2024年預期向上的根據，相反，政策層面屢屢展現立場，樓市不亂將是2024年的主基調。
本周一住建部召開會議，明確表示，2024年將把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處，繼續維持調控政策的持續性、不亂性，加強房地產市場供需雙向調節，改良住房供給結構，支援合乎邏輯自住需求，斷然遏制投機炒房，確保市場不亂。
綜合來看，來歲房價還是以穩為主，暴漲暴跌都是城市控制者不愿意看到的，甚至都會被問責，所以城市控制者要拼命維護不亂兩個字，進行雙向調節。跌得多的場所可能會逐步放松調控，潛在購房需求強勁的則很可能繼續堅定現有政策。
貝殼研究院院長楊現領對于2024年樓市表示，近日召開的中心經濟工作會議和住建部展現立場為來歲樓市定下了基調。
第一、房地產政策總基調維持延續。本年中心經濟工作會議提出構建房地產市場康健發展長效機制，堅定屋子是用來住的、不是用來炒的定位，維持房地產市場平穩運行的總基調，政策總體維持百家樂 預測程式 推薦克制。現在及未來一段期間重要是以場所局部的邊際調換為主，大多是對過去干預市場的行政政策進行改正。場所政府在經濟百家樂注碼分配增速下行和債務壓力增加的約束下，會繼續發揮房地產市場的積極作用。可以預見的是，限售、限價等行政政策有望被逐漸改正。未來政策是否會進入全面放松，還需要看來歲經濟和市場的走勢。
第二、調控的主體責任明確落實到場所。將過去的分類調控改成分類傳授，表明調控主體責任的遷移。中心層面擔當把控總體方位，對場所政府進行考核；場所政府依照一城一策的原則具體實施。
第三，將防范金融風險仍然擺在主要位置。房地產蘊含的金融風險仍然不容忽視，假如未來房地產市場出現較大幅度的萎縮或者住民收入面對下滑的壓力，房地產市場與金融市場形成共振將會沖擊金融安全，也不利于場所政府債務風險的化解。
第四、住房市場體系將進一步完善。完善住房市場體系關鍵在于合乎邏輯的住房供應結構。通過市場的互聯互通減低住房需求在大城市的會合度，以市場化調節為主的房地產長效機制有望加速形成。
顯然，期望2024年房價大幅波動并不符合決策層要求，2024年房價走勢仍將以穩為主，而不亂的房價也有可能帶來購房需求的回歸。
文本報李桁
