上半年冰火兩重天
2024年5月7日，杭州旭輝寶龍東湖城開盤選房。固然位置遠在西湖繁榮區以東40公里以外，卻仍然吸引了近3000人報名，16個人搶一套房，中簽率只有6%。
一位98歲的老奶奶擠在人群中，她勝利通過搖號選購了一套89平米的新房。
吃透政策發動全家買房的現象并不少見，就像恩愛夫妻離婚買房一樣。由于限價政策，一些城市的新房比周圍二手房還要便宜，這種誘惑讓人堅信買到便是賺到。
資料圖：69輛大巴載著南京及周圍城市3300多人分線路開赴64家樓盤。朱曉穎攝
2024年上半年，杭州、西安、成都、長沙等多城出現搖號買房中簽率低于10%的現象，買到一套新房的概率跟人口大省河南和山東的一本錄取率差不多。
甚至有人猜想，萬人搖號的時代是不是真的要來了。
不過，放眼全國，那段時間的樓市就像夏天的氣象，旱的場所旱死，澇的場所澇死。
二三四線城市的購房者們照舊沉醉在買房必漲的憧憬中，而一線城市早已夢醒，周圍樓市甚至開始走向蕭條。
2024年10月，燕郊售樓一條街，已經關門的鏈家門店前停著一輛裝貨的三輪車，車的主人坐在地上，把頭深深地埋娛樂城 百家樂進臂彎。中新網邱宇攝
2024年3月，何裕和老婆攥著兩方父母給的首付，花320萬在北京六環邊上買了一套80平米的小兩居。
兩年前，何裕看上了同小區同戶型同面積的一套屋子，報價只要200萬，卻由於業主坐地起價漲了10萬，小兩口負氣沒買，誰想到房價從此插上翅膀絕塵而去。
后來，2024年3月17日，北京號稱史上最嚴的樓市調控新政讓這個小區的兩居室最高歷史成交價定格在了390萬，又慢慢跌回320萬。
何裕不確認自己這算是賺了70萬，還是賠了120萬？他唯一確認的是，房價如同過山車，原先想買套自住房安定度日，卻像是加入了一場冒死的賭博。
回頭看看，北京好在還有逐步清醒的時間，環京樓市則是從一個好夢直接墜入了另一場惡夢。
百家樂投注經驗 比如緊鄰北京的燕郊，2024年3月、4月、6月相繼出臺的一系列限購政策把燕郊樓市打入冰窟。燕郊天洋城一室一廳西北朝向的屋子，2024年3月鏈家成交價曾到達31萬平米，2024年9月只有15萬平米，跌幅到達50%。
與2024年3月比擬，燕郊天洋城房價已經腰斬。圖片來歷：鏈家APP截圖
下半年樓市分水嶺
房價下跌如山倒，想當年漲起來的時候又像野馬撒歡，調控政策的韁繩拉都拉不住。
自從2024年9月30日北京發表這一輪的收緊樓市調控政策以來，全國范圍的樓市調控就沒有停過，在2024年更是到達極點。
中國社科院教導顯示，2024年以來，房地產調控政策連續不斷加碼，全國房地產調控次數已經高達405次，比2024年同期上漲近80%。幾乎每日都有一項措施出臺，刷新了歷史記載。
調控的樣式也越來越多，從限購、限價、限貸、限售到限離婚、限新落戶、限公司、限未成年，再到租售同權、購租并舉，動機遏制一切炒房的苗頭。
終于，轉折點在2024年7月的最后一天降臨。
這一天，中心政治局會議發出明確的調控信號：斷然遏制房價上漲。
敏銳的人當即發明，新的提法與2024年3月政府工作教導中提出的遏制房價過快上漲比擬，少了過快兩個字。假如說過快的表述還有相當大的彈性操縱空間，那麼新的表述就不再留有任何余地，不能漲便是不能漲。
資料圖：勞工操縱發掘機在山西太原一商品房建設工地施工功課。中新社韋亮攝
暖風戛然而止，房價終于跌了！
貝殼研究院的數據顯示，100城月度掛牌價環比下百家樂遊戲免費跌城市個數，2024年3月至5月都是每月19個，6月25個，7月19個，而8月則驟增到47個。
越來越多的樓盤參加跌價行列。9月，恒大首要進行全國性的促銷折扣，房屋89折、商鋪6折起；泰禾某地項目給出較大優惠，若購房人全款購房，房價給予7折優惠；陽光城則開啟千億攻勢特惠購房季，依據區域的差異規定差異的跌價謀略。
只是，意想不到的事情發作了。
一度堅信鋼筋水泥澆筑的磚頭才是應對通脹最好的工具。購房者們受不了房價下跌，惱怒地把手里的磚頭砸向了開闢商。
2024年10月，江西上饒碧桂園的一個售樓處被砸，理由是開闢商跌價，從1萬平米降到7000元平米，觸發大批老業主維權。
有業主按揭沒辦下來就虧掉二三十萬，有業主買了5套房，情緒興奮。他們高喊著退房，到售樓處扔雞蛋，沖撞售樓部大門，與保鑣發作肢體沖突。有人維權過程中被拖拽十米遠、甚至被踩傷進了醫院。
來歷：新浪微博截圖
杭州、合肥等地也出現了業主由於屋子跌價圍攻售樓處的現象。
有人調侃，2024年國慶，許多人出去玩了一趟返來發明，不僅買不起房了，連買房資格都沒了。本年國慶，許多人出去玩了一趟返來發明，不僅房源多了，許多售樓處都被砸了。
開闢商艱難過冬
開闢商也不能全怪買房的人翻臉，畢竟人們撒向樓市的鈔票功績了一大量房企。
這兩年行情大好，大大小小的房企摩拳擦掌，都學會了先定一個小目標，大的房企朝著一萬億銷售額疾走，角落里的小房企們也大膽地喊出了一千億的目標。
要知道2024年的前三甲碧桂園、萬科和恒大，全年銷售額也只有五千多億元。
但一到2024年，疑問來了。
跟著樓市調控的連續不斷深入和去杠桿的推進，房企融資難成為共性疑問，銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、內地發債暫停、海外發債和信托融資成本高漲。
比如富力地產，本年以來持續四次發債失敗，只得通過股權增發等手段，爭取資金上的喘息空間。
再比如恒大，11月份發債年利率已經高達1375%，相近過去的兩倍，可見對資金的期盼有多麼急迫。
資料圖：置業顧問為大眾推薦商品房戶型。中新社韋亮攝
除了市場融資，資金的來歷還有銷售回款。可是在屋子不好賣的場合下，回款也成了疑問。為此，一些開闢商不惜違規操縱。
2024年10月，華夏幸福百家樂達哥旗下孔雀城一名銷售說，在北京周圍的大廠縣，沒有購房資格的人也能買平凡房屋。需要交全款，之后交房，等社保納稅證明的年限夠了再過戶。但萬一購房者交了全款卻沒拿到屋子的產權，錢打了水漂怎麼辦？銷售對這一點卻避而不談。
2024年12月，北京一在售樓盤的銷售人員透露，該樓盤支援首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。
年底了，所有的開闢商都是一個套路，都在沖刺任務、加快回款。這名銷售說。
對房企來說，假如融不到錢，回款又慢，就只能躺在干涸的資金池里等候救援。再加上債務重壓，就加倍難以呼吸。
2024年10月，燕郊售樓一條街，幾家售樓處店里店外不見一個看房客。中新網邱宇
本年上半年房企資產欠債率到達了80%(紅線)，少數房企由于杠桿率過高，無法支撐企業的規模擴張，終極導致現金流斷裂和債務違約。中國房地產業協會會長劉志峰說。
再來看一下富力地產，其2024年三季度報顯示，有息欠債高達1556億元。約63億元的賬面資金，尚不足以支付未來一年的財務成本。
據恒大研究院數據，2024年上半年，革除民間融資和類金融機構借貸，中國房企的有息欠債余額高達192萬億元，相當于我國GDP的四分之一。而未來四年是債務的會合兌付期，房企的資金壓力將連續加大。
假如說樓市上行期的債務擴張是彎道超車的利器，那麼下行期的債務擴張則無疑于給自己埋雷。
就在不久前，房地產行業巨頭萬科喊出了活下去的口號，讓伴同看了瑟瑟顫抖。且不管萬科是假哭慘，還是真喊疼，假如連欠債低、現金流康健的萬科都活不下去了，那大量的中小房企該如何過冬呢？
資料圖：福州大眾從萬科樓盤工地旁途經。中新社張斌攝
調控會松綁嗎
又一個微妙的變化發作在2024年11月，房企融資出現回暖端倪。
中原地產研究中央統計數據顯示百家樂 路圖，11月，全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經過份1000億，萬科、保利、陽光城、新城控股等數十家房企通過多種格式獲得融資。
房貸利率也開始剎車。多個一二線城市的部門銀行房貸利率下調，放款速度也普遍加速。
據融360最新教導，11月，全國首套房借貸平均利率為571%，環比首次出現持平上月的場合，2024年以來連漲22個月的全國首套房貸利率終于停下了腳步。
調控政策亦明顯減少。據不完全統計，11月以來，各地房地產調控政策發表約20次，比擬之前每月平均40次的程度明顯減少。
房企頻繁獲得融資、房貸利率下調、調控政策減少，這可否當作調控放松的預兆？
近期房企發債獲批的確有所提拔，但不能直接懂得為便是調控放松。58安居客房產研究院首席解析師張波說。
一是前三季度融資嚴重不足，觸發四季度融資壓力劇增，在眾多房企前有開闢資金需求、后有償債壓力的底細下，融資只能變得更為激進；二是從國家對于房企資金的監管來看，并未出現松動的明顯信號。他說。
資料圖：呼和浩特某棚戶區住民接收首批征拆賠償款。中新社劉文華攝
張波以為，房貸利率下調的深層次理由并非是調控放松。從現在房貸利率下調的時間點和韻律來看，和下半年央行多次定向降準、開釋市場流動性有著直接關系，未來利率依然存在一定的下調空間，尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。
調控政策方面，中原地產首席解析師張大偉以為，房價漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最重要理由。不過，固然調控政策已經見底，但依然將在底部運行一段時間。
本年7月31日，中心政治局會議明確提出斷然遏制房價上漲，這意味著調控不可能三至五個月就變向，連續三個季度左右是大約率事件。如今調控政策已經企穩，不再加碼，但也臨時不會放松。易居房地產研究院副院長楊紅旭說。
許多人關懷，未來房價怎麼走？
社科院12月發表的教導指出，來歲房地產市場小幅調換是大約率事件。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有所增加，未來趨勢由增長主導；三四線城市市場向下的壓力加大，庫存可能再度增加。
回首近10年，全國樓市有過兩次大幅降溫，一次是2024年，受環球金融危機陰礙，另一次是2024年，理由是經濟下行壓力加劇，但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調。
2024年，是樓市長期下行通道的開啟，還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始，或許要等到5年、10年之后，我們才能看清。(完)
