來歷：中國百家樂 電腦程式周刊作者：陳惟杉
在履歷8月初的團體脫期后，11月初，22個重點城市的第二輪會合供地多數已落下帷幕，與第一輪的火熱截然相反，第二輪會合供地慘淡收場。
據中指研究院于10月下旬作出的統計，已經完工第二批會合供地的北京、上海、杭州等20個城市，共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率到達318%，而在首批會合供地時，流拍撤牌率僅為65%。長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市的流拍撤牌率甚至過份50%。這些本屬熱點、過往地王頻出的城市流拍撤牌率走高，讓外界感覺意外。
會合供地的初衷是穩地價、穩預期，可是在下半年市場遇冷，房企融資幾近枯竭的場合下，已難以獨自評價會合供地政策的功效。有業內人士感觸，會合供地本意就是減低市場熱度，在8月調換部門條例后，特別是疊加下半年房企遇到逆境，直接殺死了第二輪會合供地市場。
而就在第二輪會合供地慘淡收場之際，第三輪會合供地也已開啟，可是想要在兩個月內完工逆轉好像難以實現。
土拍新規擠壓房企利潤
11月1日，無錫完工第三輪會合土拍，成為三輪土拍第一城，此中85%地塊底價成交。整體溢價率降至001%，與首輪12%的溢價形成鮮明對比。土拍熱度降至冰點，這也許是政策設計者始料未及的。
兩會合的官方動靜第一次出現，是在本年2月。天然資本部天然資本開闢利用司擔當人接納新華社專訪，證實重點城市房屋用地會合公告、會合供給的兩會合供地格式，目的是減少土地公然出讓過程中關聯信息不充分帶來的對市場預期的陰礙，糾正信息披露的隨意性、零碎化、不確認等不規范疑問，防範市場主體由于不掌握主要關聯信息帶來的競爭。
此前，青島、天津會合供地悄然起步，全年分三批次會合統一發表宅地出讓公告，天津甚至明確3月、6月、9月中旬三個公告時間點。由此，22個重點城市本年將進行三輪會合供地的格式為外界所認知。
場所政府土地出讓以往會延續終年，被指容易采取饑餓營銷推高地價，據華泰證券研報統計，22個重點城市此前兩年遵循前低后高的供地韻律，四個季度供地建筑面積比例為18%、27%、26%、29%。
5月中旬，青島第一批會合供地解散，55宗宅地中54宗以底價成交，但作為最早公佈采用兩會合供地格式的城市之一，低溢價率與會百家樂技巧ptt合供地無關。有品牌房企青島公司人士向《中國周刊》辯白說，會合供地對青島的陰礙微乎其微，由於青島98%的土地出讓為定向勾地。
定向勾地指用地預申請，即單位和個人對列入招拍掛出讓策劃內的具體地塊有採用意向的，可以提出用地預申請，并允諾愿意支付的土地代價，之后再介入招拍掛拿地。由于已有預先溝通，招拍掛環節難現劇烈競爭，某種意義上是定向供地。前述房企人士表示，會合供地不過是將房企實際拿地時間會合到特定時段而已。
青島是首輪會合供地為數不多市場熱度較低的城市。至6月底22個城市首輪會合供地解散，政策功效被以為不及預期。據中指研究院統計，22個城市整體成交樓面均價9591元平方米，較2024年景交樓面均價上漲383%。除重慶、武漢，20個城市均建置溢價上限，在第一輪會合供地中，部門城市競價達上限地塊數目不降反升，如無錫競價達上限地塊比重甚至高達90%以上。而像沒有建置溢價上限的重慶，過半地塊溢價率過份50%，直接推升重慶新房代價漲幅4月、5月居70個大中城市首位。
馬甲橫飛是第一輪會合供地熱度的又一佐證。馬甲指房企在會合供地城市成立的子公司，在競價環節到達溢價率上限后，通過搖號等方式決意地塊歸屬時，馬甲越多命中率天然越高。5月，金地、旭輝等在短時間內在蘇州注冊多家子公司，蘇州天然資本和安排局告急告訴，要求競買人直接絕對控股的子公司不得介入同一商住或房屋地塊競買。
首批會合供地市場熱度較高，重要理由是部門重點城市一季度供地韻律放緩或停滯，年頭資金較為充沛的房企為保持年內規模首批補貨意愿較高。中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜向《中國周刊》說，頭部房企積極拿地，優質地塊多競價到達上限。此外，部門城市競配建、競自持，也導致中小型房企拿地意愿一定水平上受抑制。
第一輪會合供地解散后，8月初，深圳、天津、沈陽、青島等地第二批會合供地被叫停，天然資本部8月10日召開會議，調換條例，宅地溢價率上限不得超15%，不得以競配建等方式增加實際地價。
實在在22個城市會合供地之初，天然資本部還曾勉勵各地試探限地價，競配建、競自持等穩地價措施。首輪會合供地時，各城市建置差異溢價率上限，如上海最高溢價為10%，重慶、武漢并未建置溢價率上限，而且多數城市在競價到達溢價上限后，轉而競自持、競配建，無形中百家樂紅利推高了土地實際溢價率，擠壓房企利潤。
如杭州第一輪會合供地時，41宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達40%。公司融資成本低，品牌陰礙大，在公司團隊精干高效控制下，努力做到1%~2%的凈利潤程度。濱江集團董事長戚金興在回應公司拍下的杭州會合供地地塊未來利潤空間時曾如是答覆。
而在條例普遍調換的場合下，第二輪會合供地形勢逆轉，普遍遇冷。
多數城市都存在因房企報名場合不夢想，在開拍前決意終止、脫期出讓部門地塊的場合。如北京原定策劃出讓41宗地塊，結局26宗地塊脫期至下一輪會合供地時出讓，給出的理由是為進一步落實穩地價、穩房價、穩預期目標，維護土地市場不亂，優化出讓前提。
房企介入的積極性不夠高，直接導致超半數城市的宅地成交樓面價較首批有所下滑，底價成交地塊數目上升，競價達上限地塊比重則明顯下降。對比廣州兩輪會合供地場合能明晰看到降溫。9月底，廣州第二輪會合供地掛牌的48宗地塊中有25宗流拍，在成交的23宗土地中，18宗底價成交，僅5宗溢價成交，平均溢價率僅為15%。而第一輪會合供地時僅有6宗地塊流拍，18宗溢價成交。
部門城市降溫功效超預期。陳文靜以為，重點城市土拍引入新條例，對房企產品設計和成本管控提出更高要求，在一定水平上擠壓房企利潤空間，減低房企拿地預期。
實在，要求取消競自持、競配建也是為了保障房企利潤空間，但廣州、深圳等6個城市仍保存競自持環節。從實際執行場合來看，許多城市沒有執行。由於場所政府不愿意損失地價，還要通過配建，最大化發掘土地價值。廣東省住房政策研究中央首席研究員李宇嘉通知《中國周刊》。
一些城市的捆綁限制確切頗為嚴苛，如長沙部門地塊涉及無償配建、引入醫療和科技產業等，市區16宗地塊因無人報名撤牌，兩宗地塊流拍，流拍和撤牌地塊比重過份六成。杭州也是此中代表，固然取消了競自持、競配建環節，在競價環節觸及溢價上限后轉入搖號，但同時推出10塊競品格地塊，溢價率不得高于5%，而且未來均須現房銷售，這意味房企資金回流較慢，終極這10宗地塊全部終止出讓。
房企資金緊張成躺平主因
第二輪會合供地嚴苛的出讓前提并非土地市場遇冷的唯一理由，甚至不是重要理由。
在三線四檔、銀行兩道紅線等政策調控下，房企資金面整體收緊，銷售回款成為保持經營根本面的關鍵要素。在熱門城市薄利搶地，固然項目本身利潤空間較窄，但由于那時市場需求旺盛，銷售去化和回款更有保障。中指研究院企業事業部研究擔當人劉水向《中國周刊》表示，第二輪會合供地遇冷的主要底細還是市場調換與房企資金壓力增大，同時，第二批供地嚴格購地自有資金審查、上調保證金比例等政策使房企拿地意愿遭受抑制。
創建購地資金來歷審查制度是810土拍新規要求的內容，22個城市中除了在8月10日前已經完工第二輪會合供地的廈門、長春、無錫外，余下城市均增加了房企購地自有資金審查要求。
如深圳此次就提出創建先允諾后審查的工作機制，競買申請人需允諾購地資金來歷的5個不屬于，而從近期無錫發表的第三批會合供地掛牌公告中可以看出，此前未跟進這項要求的城市也在新增房企購地自有資金審查和開闢資質要求。
房企資金鏈緊張，多數城市要求以自有資金拿地，并制定違規禁拍年限，這是第二輪會合供地遇冷最重要的理由。李宇嘉也表示，過去房企拿地依附融資，即前融，融資通道包含有信托、私募、基金子公司等。一旦嚴格要求自有資金拿地相當于土地市場條例發作很大變化，甚至是推翻性變化，讓房企極度難受應。
實在政策一直要求房企以自有資金拿地，但本年下半年的審查更為嚴格。一位房企投資部分人士向《中國周刊》辯白說，過去，例如集團公司成立項目公司拍下一宗價值1億元的土地，可能項目公司的注冊資源金只有1000萬元，只擔當開闢，購地款完全來自集團公司。目前嚴格要求項目公司的注冊資源金大于土地款，才可算作自有資金，變相減低了房企資金的流動性。
一般場合下項目公司以股東借款的格式從集團公司獲取購地款，然后再將土地抵押從信托融資。有房企融資部分人士通知《中國周刊》，一些信托項目說明書介紹的資金用途就包含有償還股東借款，不能明確講配資拿地，可是可以講償還股東借款，房企再採用這筆融資款拿地，變相便是在融資拿地。
以土地儲備支撐高周轉模式確切是過去幾年房企發展的主流。
過去幾年根本上依附高杠桿、高周轉模式，做得越極致的房企發展就越快。有房企控制層人士介紹，比如一家房企有20億元資金，不加任何杠桿，買一塊地需要15億元，剩下5億元作為建設費用，8%~10%的利潤對于房企就算對照高，可能過3年之后屋子全部賣完，回得手上22億元，效率極度低。
但假如拿15億元投資三塊地，剩下的資金缺口靠融資，一次性推進三個項目，同樣是3年后，每塊地都可以帶來兩億元利潤，再以這樣的方式反復投入，越來越快。他說，地產圈都打趣說有些房企幾乎是一天拿一塊地。
除了嚴格審查購地資金來歷，一些城市調高了參拍門檻，特別是保證金比例，無疑對于房企資金鏈提出更高要求。杭州、蘇州和深圳等城市第二次會合供地均上調了保證金比例，杭州就取消了首批5000萬保證金托底機制，保證金比例覆原至20%。而且北京、杭州、廣州、武漢等城市第二批供地推出部門大體量地塊，固定保證金比例下這些地塊參拍資金門檻本就較高，如北京第二批次地塊中大體量地塊比重有所上升，6宗地塊保證金過份10億元。
會合供地對房企一個對照大的陰礙就體目前對資金儲備的要求上，特別是假如房企想在接近的時間段介入熱點城市或地塊的競拍，無疑需要大批的資金儲備。前述房企投資部分人士說。
會合供地本身就對房企的資金調集才幹提出更高要求，劉水表示，比擬較全年光滑拿地韻律，會合供地增加短期現金流壓力。越秀地產董事長林昭遠曾在本年的業績會上坦言，我們對任何一塊土地都要加強研究，過去可能一次拿一塊地，相對沒有那麼大的壓力，如今對人力和資金都有壓力。
會合供地的用意之一便是增加房企資金鏈壓力，但從第一輪會合供地的場合來看功效并不明顯，而且現在是否嚴查自有資金購地也已經不是重要矛盾，由於房企融資渠道無論正規與否根本都已經枯竭。全國房地產經理人聯合理事鄧浩志向《中國周刊》解析說，現在民營房企普遍資金緊張，能有資金在當前出手購地的房企極為稀少。這與土地是否優質無關，與代價是否合算也無關，而與企業是否有才幹介入有關。
萬科董事會主席郁亮此前就曾表示，現金變得加倍珍貴，萬科對投資尺度也有了更高要求，只拿特別好的項目。
第三輪土拍低迷將延續？
民營房企無力介入土拍，央企、國企成為第二輪會合供地的主角，是當初未曾意料的副產品。
據克而瑞地產研究中央統計，廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊可占八成以上。以廣州為例，廣州南投、南沙建設集團等市屬企業在廣州第二輪土地會合出讓中極度活潑。鄧浩志以為百家樂 盤路，在一般招拍掛市場上，這類型企業很少出現，通常只在市場極度低迷的時候出手，用于提振市場信心。現在有意愿出手買地的可能是場所下屬企業。
場所國企入場托市或在第三輪會合供地時延續，無錫是內地第一個解散第三輪會合供地的城市，不少政府下屬企業出手拿地。但鄧浩志表示，假如房企生存狀況場合不改良，這種托市意義并不大。一則土地出讓收入只是左手交右手，并沒有有效增加收入；二則也變更不了平凡房企對市場的預期，更換變不了他們的資金狀況，只能算無用功。
而從現在已經上架第三輪會合供地地塊的城市來看，地塊數目與金額比擬第二輪均有所下滑。
第二輪百家樂 機台會合供地掛牌48宗但流拍25宗地塊的廣州，在11月2日上架了新一輪會合供地地塊，僅推出17宗地塊，此中還包含有7宗第二輪流拍的地塊。起拍總價從前兩輪的千億元左右下降至430多億元。
政府肯定在掛心假如在第三輪再次出現大批流拍會傳遞負面信號，而且市場也無力承受眾多地塊。縱然一些尚有資金實力的房企也不敢拿地，掛心此時出手拿地會被套牢，房企天然有補貨需求，但那是基于長線而言，短線房企面對保護資金鏈的疑問。鄧浩志說，上一輪流拍嚴重的增城區此次就只掛出一宗地塊。
供地數目在減少，同時競拍門檻也普遍下調，勉勵企業拿地的用意明顯。廣州就取消了黃埔、南沙兩區的限房價要求，而在第二輪會合供地時，這兩個區曾試點限房價，終極三宗地塊流拍。
劉水預計，22個城市第三批供地將在三個方面作出優化：一是部門城市保證金比例或將邊際改良，中小體量地塊加大供給。二是為了完工全年租賃住房供給策劃，部門城市第三批涉租賃用地或維持一定體量，但競自持等前提或將優化。三是部門城市第三批地塊或將優化試點條例，減少捆綁限制，逐漸推進品格相關要求落地。
一些城市已經放松了第三輪會合供地的介入門檻，如蘇州同時下調了保證金和首付款比例，取消了土地的市場傳授價，保證金比率全部下調至30%，首次付款比例下調至50%。
短期內土地出讓條例不會調換，畢竟這是長效機制，不能市場稍微冷了一點就開始拋卻。李宇嘉以為，場所政府可能會調換出讓條例，比如拿出一些優質地塊，比如減低配套建設的比例。未來在會合供地的模式下，不太可能出現過去拍地的那種火熱場面。一定是有的地賣得不錯，有的不溫不火，有的會流拍，這會是常態。
據中指研究院數據，22個重點城市在2024年的商品房銷售額和宅地出讓金，占全國的比重均相近四成，22個城市土地市場對于全國土地市場無疑舉足輕重。而據克而瑞研究中央監測的城市經營性用地溢價率場合來看，受首輪會合供地開啟的拉升作用陰礙，本年4月全國300個城市的經營性用地的平均溢價率大幅跳漲至254%，創下2024年以來新高，但到9月時，這一數據僅為42%。
受此陰礙，各地的土地出讓金直接納到沖擊。全國300城房屋用地本年三季度成交16億平方米，同比下降469%，土地出讓金為8623億元，同比下降366%。10月11日，第二輪會合供地行至半途，國際評級機構穆迪的教導就顯示，在已經進行了第二輪會合供地城市的成交地塊中，四分之三的地塊沒有任何溢價。場所政府2024年的土地出讓金整體增速將從上半年的過份10%回落至低于10%。
土地出讓金收入約占中國場所政府總收入三分之一，在11月11日發表的教導中，穆迪預測貴州等債務肩負重且更為依賴土地出讓的省份將面對更大的財政壓力。
顯然，政策頻吹暖風，不僅著眼于房地產市場，更要均衡場所的土地財政。可是對于一些條例的調換到底能起到多大的作用，有受訪業內人士仍表示沮喪。中指研究院則預測，第三批地塊土拍條例和出讓前提優化下，房企拿地預期或將邊際改良，整體流拍和撤牌場合或略有好轉，但市場熱度分化態勢照舊延續。
