導讀
在調控的底細下，銀行的個人住房借貸亦遭受了嚴控，房貸降杠桿大勢所趨。央行數據顯示，2024年前三季度，個人房貸余額211萬億，同比增長262%，2024年全年這一增速為35%；余額僅增加196萬億，2024年同期余額增加為363萬億。
2024年的買房人都有個強烈的感受：從銀行借貸越來越難了。
逼近年底，個人住房借貸(以下簡稱房貸)額度出現了前所未有的緊張，放款時間普遍延長至半年或以上，部門銀行的分(支)行出現了停貸，有些客戶因借貸長時間審批不下來，甚至去銀監局投訴銀行。一位接納21世紀經濟報道采訪的機構人士表示。
2024年，中國宏觀層面大力防范金融風險，抑制房地產泡沫，樓市履歷了前所未有的嚴肅調控，房住不炒、租購并舉的精神已深入人心。
在這一底細下，銀行的香餑餑業務——個人住房借貸亦遭受了嚴控，房貸降杠桿大勢所趨。央行數據顯示，2024年前三季度，個人房貸余額211萬億，同比增長262%，2024年全年這一增速為35%；余額僅增加196萬億，2024年同期余額增加為363萬億。
從四季度額度愈發緊張的狀態看，預測全年個人房貸增速將繼續下滑，新增額度顯著減少。
多位銀行業人士預測，房地產降杠桿、去金融屬性不是一日之功，2024年房貸額度緊張也將是常態。
這給長年來依賴房地產借貸的商務銀行帶來了挑戰，倒逼銀行業務轉型。
放款等半年
中國銀行長沙某支行個貸經理小李，最近加班次數越來越多，有時忙得連上洗手間都一路小跑。
讓她神經緊繃的，是手里的放款審批材料。無知道2024年的政策和額度場合，我們能做的，便是盡快把手里的資料全部審完，只等額度下來批款。2024年12月28日，她對21世紀經濟報道表示。
小李透露，2024年好多銀行都在搶額度，部門支行上半年就已停貸。大家都在傳，2024年額度還會很緊張。
廣州工行沒有停貸這麼夸張。中國工商銀行廣州某支行網點經理小周通知，額度是有的，不過相對往年對照緊張。
額度緊張導致放款時間大幅延長。多家銀行個貸經理表示，以往提交資料到最后放款，正常是一個月左右。但目前，放款列隊半年很正常。小周說。
2024年12月28日，長沙一位IT工程師小杰向發來他申請借貸的時間節點圖：2024年8月份申請，2024年1月面簽勝利，但直到6月份銀行才批款。
融360教導顯示，其統計的533家銀行分(支)行中停貸銀行分(支)行數由1月份的9家驟增至11月的56家。此中超9成表示受額度緊張陰礙，暫停受理新增房貸業務，消化已受理業務；不到1成表示由於內部業務方位調換，部門地域暫停房貸業務。
2024年以來，個人房貸余額增速明顯下跌。據央行《2024年三季度金融機構借貸投向統計教導》，2024年前三季度，個人住房借貸余額211萬億，同比增長262%，比擬2024年35%、本年一季度357%的增速下降了約10個點。房地產借貸增速繼續回落。央行表示。
一線城市成為嚴控重點，房貸余額更是降速明顯。央行上海總部數據顯示，2024年11月份，房貸余額同比增長145%，增幅比2024年同期下降284個百分點。
12月15日，央行營管部(北京)發表教導顯示，個人房貸余額96465億元，同比增長177%，增幅比2024年同期低253個百分點；余額近年初增加1348億元，比2024年同期少增約1000億。
值得關注的是，2024年前三季度，個人房貸與住戶部分中長期借貸這兩個往年相近的數據，出現了缺口拉大的現象，個人房貸余額增加196萬億，中長期借貸增加則達42萬億。
有銀行業人士解析以為，不去除一些資金通過非房貸的方式進入了房地產。
由于央行房貸數據以季度或年度格式公布，四季度的數據尚未出爐。不過總體來說，新增房貸下跌趨勢已成。
中國農業銀行有關人士表示，本年對個人住房借貸的投放進行總量調控，預測2024年新增房貸不會過份2024年；中國建設銀行方面也表示，本年的房貸增量不會百家樂註冊網站過份2024年，總體將有所收緊。
2024年12月20日，建行廣東省分行行長劉軍在中國住房租百家樂現金版評價賃高峰論壇上透露，2024年四季度，建行廣東分行住房按揭借貸只有27億，列隊審批的有上百億。
不但是建設銀行，所有銀行都在緊縮房貸。劉軍預測，這種場合2024年還將連續。
房貸降杠桿
買房借貸難、房貸大幅下跌的背后，是中國宏觀經濟防范金融風險、抑制房地產泡沫的要求。
過去長年，房地產一直是商務銀行的主流業務之一。銀行喜愛房地產行業，鏈條長，收益大，從1998到2024年，銀行給房地產連續造血、輸血。一家大型國有銀行內部人士說，該行廣東分行現存8000億借貸中，5000億與房地產相關。
但房地產發展過猛，房價上漲太快，會造成泡沫，帶來風險。民生證券指出，因2024年930新政，房地產市場迎來2024-2024年的大牛市，其間住民購房借貸余額同比增速從15%升至35%；個人購房杠桿率(個人購房借貸余額GDP)從2011年的15%升至2024年的25%。
2024年，以個人住房借貸為主的住戶部分中長期借貸約占新增借貸總量的45%，這一比例明顯高于往年。
民生證券以為，2024年個人購房杠桿率上漲過快，存在結構性風險。
2024年底，房地產開啟新一輪調控，錢幣政策轉為穩健中性，住民房貸轉為降杠桿。
前述銀行人士說，2024年以來，央行、銀監會連續不斷要求銀行降杠桿、防風險，房地產要去金融屬性。此中，住民房貸降杠桿、收緊個人房貸成為重點。
實際上，央行2024年一直在對房貸進行調控。央行營管部主任周學東年頭預測，個人房貸占新增借貸的比例2024年會下降到30%以內，相對于2024年45%左右的占比來說，將是明顯下降。
周學東還透露，一二線熱門城市的房貸結構疑問尤其突出。從202百家樂娛樂城玩法4年1月開始，央行營管部在MPA評估中參加個人房貸增長這一因子，對北京地域全部銀行嚴控個人房貸新增額占全部新增借貸的比重，并將全年調控目標確認為25%左右。
民生證券宏觀固收組組長張瑜指出，在調控下，2024年個人房貸余額增速同比回落，第三季度末為211萬億，增速回落至25%；個人購房杠桿率保持在25%左右，開始企穩百家樂究竟怎麼玩。
考慮到2024年房地產調控和錢幣政策基調不變，張瑜以為，房貸杠桿率會連續下滑。一方面，是銀行主動管理個人房貸的發放韻律；另一方面，是住民購房需求在限購、限貸等政策打壓下有所回落。
在房地產的開闢貸方面，也可以看出房地產降杠桿的趨勢，單純的地產開闢貸余額在下降。2024年12月末，地產開闢借貸余額145萬億；截至2024年9月末，地產開闢借貸余額14萬億。多家地產商表示，開闢貸一般年頭就確認了總額，銀行到年底就很少放款了。
銀行調結構
個人房貸遭受嚴控，房地產排除泡沫化風險，讓過去依賴房地產的商務銀行開始考慮轉型。
劉軍指出，房地產的四限政策增加了整個買賣的摩擦系數，讓買賣無法達成，讓房地產資產凍結、排除金融屬性，對銀行來說，必要重構過去依賴房地產開闢貸和個人房貸的盈利模式。
在中國住房政策轉向租購并舉之下，劉軍以為對銀行而言最大的時機是住房租賃，建行正在身體力行，把要買房、到建行變成要租房、到建行，要存房到建行。
據21世紀經濟報道梳理，面臨房企等機構房東和租戶，建行推出了CCB建融家園融資租賃、租房平臺、按居貸，不僅提供租房平臺，還提供租賃金融產品。
其他商務銀行對租賃領域的資金支援也明顯提速。中信銀行透露，未來三年，將為房企碧桂園提供300億元長租房屋保障性基金，此外中信集團也將整合旗下中信銀行、中信證券、中信信托等金融資本，為碧桂園提供綜合化金融服務，兩方合作產品將包含有但不僅限于ABS、REITs等。
中國銀行廈門分行則在2024年11月2日，與廈門市國土資本局合作，推進住房租賃市場建設；12月5日，工商銀行廣東省分行營業部將為廣州市城市建設投資集團有限公司提供200億元授信資金，支援建設公租房、廉租房、人才公寓等。
與此同時，房地產市場進入存量時代，絕大部門房企開始轉型，由開闢轉向開闢+運營，對銀行而言，也要去匹配房企的新業務。
平安銀行行長胡躍飛以為，過去十長年，住房的自住和投資需求會合爆發，造就了中國房地產業的黃金期間，這一期間，增量需求推動市場發展，各大房企的經營鏈相對簡樸，重要是把屋子蓋好和賣好。而當供應、需求到達階段均衡點之時，市場進入了存量時代，經營鏈變成了生產+銷售+運營，這給所有房企和金融機構帶來了挑戰，以及機緣。
所謂挑戰，是持有一定重資產的房企，資本布局和財務模式都將發作變更，要加倍善用金融手段；所謂機緣，是由於存量經營在我國還處于初等階段，巨大的市場蛋糕將逐步形成。
胡躍飛以為，堅定屋子是用來住的，不是用來炒的這一定位，不是縮小房地產的市場空間，而是在變更行業的價值創新模式，由單極思維轉向多極思維，單元空間轉向多元空間，存量百家樂破解步驟經營的價值空間正在開啟，有望變更未來市場的格局。
他透露，現在平安集團正在積極開展住房租賃金融服務體系的研發和構建，后期平安但願聯盟各大房企，推動多主體供應、多渠道保障，租購并舉的住房制度趕早創建。
